Hilfreiche Tipps zur Finanzierung Ihres Bürogebäudes

Eine gute Vorbereitung Ihres Vorhabens ist unumgänglich. “Die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie ist eine sehr hohe Belastung. Daher müssen sich zukünftige Immobilienbesitzer im Vorfeld ausreichend Gedanken zur Finanzierung Ihres Bürogebäudes machen.”, so Ditmar Rompf, Vorstandsvorsitzender der Baufinanzierungsberatung Hüttig & Rompf AG. Damit Sie dabei nicht den Überblick verlieren, haben wir Ihnen im Folgenden alle essentiellen Informationen in Form unserer wertvollen Tipps für Sie zusammengefasst.

Das müssen Sie bei der Finanzierung gewerblicher Immobilien beachten:

1. Eine sorgfältige Vorbereitung als Grundlage

Gewerbeimmobilien werden grundsätzlich von allen großen Banken, Landesbanken und Hypothekenbanken finanziert. Planen Sie eine Finanzierung, sollten Sie die Konditionen vorab genauestens vergleichen. Denn je nach Immobilienart besteht für Banken ein hohes Risiko, welches diese mit einem Zinsaufschlag ausgleichen.

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Eine sorgfältige Kalkulation ist ebenso für eine Kreditzusage unumgänglich. Nur wenn die Bank das Risiko genau einschätzen kann, bewilligt sie auch Ihren Kredit. Erst wenn die Bonität des zu finanzierenden Bürogebäudes umfassend geprüft ist, erhalten Kreditnehmer die Zusage.

2. Die Wertermittlung

Möchten Sie eine Gewerbeimmobilie finanzieren, benötigen Sie eine gute Grundlage zum Verhandeln des Preises. Die beste Grundlage bietet dabei eine umfangreiche Wertermittlung im Vorfeld. Auch das Finanzamt verlangt im Zuge der Bilanzierung eine fachkundige Bewertung des Objekts. Komponenten der Wertermittlung sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Pachtwertverfahren.

3. Vollständige Unterlagen

Sortieren Sie die Unterlagen frühzeitig, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Für die Kreditprüfung benötigen Sie in der Regel folgende Unterlagen:

• Unternehmensbilanzen
• Gewinnrechnung / Verlustrechnung
• Betriebswirtschaftliche Auswertungen
• Nachweise des Eigenkapitals

Unterlagen der zu finanzierenden Immobilie:

• ggf. Ertragswertgutachten
• aktuelle Marktanalyse
• Kaufvertragsentwurf
• weitere Objektunterlagen wie Miet- oder Pachtverträge

4. Das Eigenkapital nicht zu knapp ansetzen

Zumeist wird im Zuge der Finanzierung ein Eigenkapitalanteil zwischen 10 und 30 Prozent erwartet. Dazu kommt es jedoch individuell auf den Einzelfall und die jeweilige gewerbliche Immobilie an. Auch Zusatzsicherheiten in gleicher Höhe gewährleisten ein weiteres Stück Sicherheit und Flexibilität. Je höher die Eigenkapital- oder Ersatzsicherheitenquote ist, desto günstiger sind auch die Zinsen. Sofern eine Bank die Immobilie nicht vollumfänglich beleihen muss, sind die Finanzierungsparameter oft vielfältiger und großzügiger.

Ihr Eigenkapital beinhaltet:

• Tagesgeld, Festgeld und Sparguthaben
• Liquidierbare Wertpapiere
• Lebensversicherungen, welche bei Immobilienerwerb fällig werden
• werthaltige Grundschulden auf andere Immobilien

5. Kredite kombinieren

Um die hohe Belastung einer teuren Gewerbeimmobilie stemmen zu können, ist die Kombination mehrerer Darlehen eine attraktive Möglichkeit. So setzen viele Unternehmer auf die Mezzanine-Finanzierung. Sogenanntes Mezzanine-Kapital ist eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital, womit bei einer Finanzierung eine höhere Eigenkapitalquote simuliert werden kann.

6. Die Zinsbindung beachten

Für welche Darlehensart Sie sich auch entscheiden, ob Annuitätendarlehen oder Tilgungsdarlehen, achten Sie auf die Zinsbindung. Grundsätzlich können Sie zwischen einer festen oder variablen Verzinsung wählen.

Insbesondere während Niedrigzinsphasen bietet die feste Zinsbindung Vorteile für den Kreditnehmer. Auch bei steigenden Marktzinsen können Sie sich das aktuelle Zinsniveau langfristig sichern.

Ein Darlehen mit variabler Zinsbindung kann hingegen für Sie infrage kommen, wenn Sie sich kurzfristige Kündigungsmöglichkeiten bewahren möchten oder erwarten, dass die Marktzinsen fallen. Bei einem variablen Darlehen wird die Höhe der Zinsen in der Regel alle drei Monate an das derzeitige Zinsniveau angepasst. Als Richtwert gilt hier der Referenzzinssatz EURIBOR. Innerhalb des Zeitraums Ihrer Gewerbeimmobilien-Finanzierung hängt die Zinsentwicklung von verschiedenen Faktoren ab. Deshalb ist es leider schwer voraussehbar, welche der beiden Varianten schlussendlich die günstigere darstellt.

Grundsätzlich bieten Banken in der Regel eine feste Zinsbindung über einen festgeschriebenen Zeitraum hinweg an. Am Ende der vereinbarten Zinsbindungsphase müssen neue Konditionen inklusive Zinssatz und Zinsbindung festgelegt werden. Die angebotenen Konditionen orientieren sich vor allem an Lage, Objektart und Bauqualität.

7. Den Kostenüberblick nicht verlieren

Als Unternehmen haben Sie diverse Parameter zu beachten. Denn neben den einmaligen Kosten fallen auch regelmäßig wiederkehrende Kaufpositionen an. Die einmaligen Anlaufkosten beinhalten beispielsweise die Kosten für die Fertigstellung und Einrichtung Ihres Büros sowie technische Installationen.

Dazu kommen die monatlich wiederkehrenden Kosten, wie beispielsweise:

• Die Miete
• Servicekosten
• Bewirtungskosten
• Reinigungskosten
• Kosten für Versicherungen
• Kosten für eine eventuelle Anmietung von Parkplätzen

8. Die Steuervorschriften

Ein externes Büro bringt auch erhebliche Steuervorteile mit sich. Meistens sind die Steuern für ein externes Büro komplett absetzbar.

Abzugsfähige Kosten sind:

• Miete
• Grundsteuer
• Heizkosten, Strom- und Wasserkosten
• Müllabfuhr und Schornsteinfeger
• Hausratversicherung

9. Mietkosten einsparen

Bei der Finanzierung Ihres Bürogebäudes können Sie neben einigen Steuervorteilen auch durch weitere Maßnahmen Kosten einsparen. Achten Sie beispielsweise auf den genauen Standort der Bürofläche, die Größe und die Mietdauer sowie auf die Betriebskosten. Machen Sie sich vorab eine genaue Vorstellung darüber, wie viel Platz Sie wirklich benötigen und berechnen Sie im Idealfall die Anzahl der für Sie tatsächlich relevanten Quadratmeter aus. Denn ungenutzte Fläche kostet Sie bares Geld.

Auch ein genauer Blick auf die Mietzeit lohnt sich. Bei einem flexiblen Mietvertrag fallen oftmals höhere Kosten an, da diese dem Vermieter Sicherheit gewähren. Finden Sie die Balance zwischen Flexibilität und Mietkosten.

^{Bildnachweis: ©istockphtoto.com/WoodyAlec}